林建勛：升息風暴 商用不動產仍有機會

全球通膨持續衝擊國際經濟局勢，一如市場預測，美國聯準會在台灣時間３日凌晨宣布再升息３碼，總計今年美國已四度升息、升息幅度達15碼，台灣央行預定12月召開理監事會，是否跟進升息成市場關注焦點。今年面臨央行三度升息，還有晶片戰爭、地緣政治緊張等潛在利空因素，台股震盪走低，市場觀望氣息濃，縱然不動產市場受利空訊息壟罩，商用不動產以其抗通膨特性，可做投資組合分散風險，仍具利多與切入機會。

觀察今年土地市場，明顯受升息因素與房市政策管制影響，投資人信心不足、大型買方縮手，統計2022年1月至10月上市櫃法人土地交易597億，較去年同期銳減了55%，預估今年全年土地交易表現，將回到2018年水準，而工業地產、商辦、廠辦等商用市場部分，今年前十個月交易量1523億元，則較去年同期微幅增漲約19%，呈現出即使市場環境升升不息，整體經濟展望呈現下行，買方對商用不動產仍有投資意願，只是在資金運用方面相對謹慎，鎖定保值、穩定收益的商用產品。

各方關注央行是否會跟進升息，市場彌漫一片保守氛圍，買方普遍信心不足、多有觀望，其實升息主要影響的應是收益型買方，在要求的租金投報率提高下，市場上能符合投報率的產品相對來說較少，推使壽險業朝向大台北地區以外找尋適合投資的標的。而目前商用不動產主要成長動能來自於產業自用需求，受惠台商回流利多，廠房、廠辦等工業產品需求持續強勁，因應公司營運擴編、設置總部等，指標型商辦也是供不應求，信義全球資產公司調查台北市主要商圈公室空置情形，也發現第三季空置2.46%為今年以來新低，不少建商看好這波辦公需求商機，也投入商辦大樓興建。

升息的確為不動產市場投下變數，影響投資人信心，但商用不動產有其保值抗跌優勢，在多重利空環伺的時機，可有效分散風險，觀察目前市場可切入機會有三。其一，就產品選擇部分，辦公、廠辦市場有強大剛需支撐，精華地段、具產業群聚效益的產品尤其受市場青睞，屬優質投資標的，且近年不少企業因應ESG概念，在取得不動產時會考量是否具備綠建築、智慧建築標章，因此結合永續減碳概念的大樓，也成為未來商用不動產的發展趨勢。

其二，由於目前土地取得成本趨高，且在市區精華地段要找大面積、方正基地已不容易，跟著政策優惠走，選擇具都更、危老改建效益的地產相對有利；其三，疫情影響重挫店面市場，隨著疫情趨緩、防疫政策逐步鬆綁，外出購物、聚餐、旅遊人潮出籠，為觀光及零售市場挹注商機，商圈可望逐步回溫，而目前店面市場租售行情尚未回歸疫情前的水準，可就精華商圈店面逢低買進，穩定收租風險較低。

(文/信義全球資產 顧問發展部 經理 林建勛 )

出處：工商時報